(건물관리만으로는 ‘선취권’ 인정 불가) 경매대출 및 컨설팅 제공
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돈 버는 경매 이야기”임차인 통해 간접 입주 주장하면 누가 임대차 계약서 서명했는지 알아내야”
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유치권의 가장 중요한 요건 중 하나는 점유이며, 점유는 민법상 인정되어야 합니다.
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즉 배타적 통제의 가능성이 존재해야 한다.
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유치권자가 직접 점유하고 있는 경우에는 민법 제194조에서 정하는 간접점유의 형태로 점유를 유지하여야 한다.
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유치권에서 간접 점유를 유지하는 대부분의 건물은 임차인이 직접 점유하며 유치권자를 대신하여 임차인이 점유합니다.
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유치권자는 점유를 유지해야 하는데, 유치권 행사에 소요되는 시간과 비용이 쉽지 않기 때문에 원래 점유했던 임차인이 대신 점유하고 유치권을 유지한다.
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물론 직접 점유가 아니라 법에서 인정하는 간접 점유이므로 법에서 요구하는 요건을 충족해야 합니다.
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간접점유는 점유중개관계, 임대차계약 등이 필요합니다.
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해당 판례의 사실관계는 다음과 같다. A씨는 유치권을 주장하며 B사 소유 건물의 전·후면 출입구에 “A씨가 점유하고 있는 건물로 압류 중인 건물이다. 관련자 이외의 행위는 금지된다.”
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이 중 건물 2층 일부는 직접 점유하고 나머지 일부는 B사와 임대차 계약을 맺은 임차인 C가 직접 사용하고 있었다.
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대법원은 민법상 점유를 인정하는 조건과 간접점유의 모습에 대해 다음과 같이 밝혔다.
(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011 다 61424 판결)
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“소유란 사물이 사회적 규범에 따라 개인의 사실적 통제에 속하는 것처럼 보이는 객관적 관계에 있음을 의미합니다.
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사실상의 통제가 있다고 하기 위해서는 반드시 사물에 대한 물리적·현실적 통제만을 의미하는 것이 아니라 사물과 사람의 시간적·공간적 관계, 이 권리와의 관계, 타인의 지배로부터 배제될 가능성. 로 판단해야 한다
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간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유자 사이에 일정한 법률관계가 필요하다.
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직접 입주자인 C씨에게 반환청구권을 가진 유일한 사람은 C씨와 임대차계약을 체결한 B사뿐이다.
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따라서 위 임대차계약은 A씨와 C씨 사이의 알선관계를 인정하는 근거가 될 수 없다.
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그럼에도 A씨가 B사와 함께 건물을 관리했다는 점을 들어 입주와 관리의 중개관계를 인정한 1심 판결은 위법하다”고 말했다.
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즉, 유치권을 주장하는 사람이 건물 관리만 하고 직접 입주자와 관계가 없다면 그가 주장하는 유치권은 인정되지 않는다.
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임차인을 통해 간접 점유를 주장하는 경우 임대차 계약을 체결한 사람을 찾아야 합니다.
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민법 제194조는 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 보석, 그 밖의 관계로 타인에게 물건을 점유하게 한 자는 간접적으로 점유권을 가진다고 규정하고 있다.
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간접점유관계가 인정되기 위해서는 적어도 직접점유자와 간접점유자 사이에 지상권 등 이와 유사한 법적관계가 성립되어야 한다.
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임차인이 이미 유치권자가 아닌 소유주와 임대차계약을 체결한 경우에는 유치권자와의 간접점유를 더 이상 인정할 수 없습니다.
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결국 간접점유관계가 인정되지 않으면 유치권을 주장하는 자가 더 이상 점유로 인정되지 않기 때문에 유치권 설정의 여지가 없다.
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간접 점유는 법률에서 특별히 인정하고 ‘점유’로 보호되는 권리입니다.
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요건을 엄격하게 해석하지 않으면 점유를 가장 중요한 요건으로 삼는 유치권 제도가 효력을 상실할 위험이 있다.
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따라서 대상 판단의 태도는 합리적입니다.
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이러한 선례를 고려할 때 ‘임차인의 직접 입주를 통해 간접적으로 점유하고 있다’고 유치권을 주장하는 자가 있는 경우에는 직접 점유한 임차인이 누구와 임대차계약을 체결하였는지 확인 후 입주관계를 확인하여야 한다. 계약. .
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경매 차주 대출, 경매 철회 방법(무작위 경매, 강제 경매)
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강제경매와 임의경매 철회 방법은 비슷하며 해결 방법은 다음과 같습니다.
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기본 처리 프로세스는 다음과 같습니다.
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1. 강제경매의 경우 방법
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1. 채무상환 및 공탁금 납부(입금일까지의 최종 채무액 및 경매비용 포함)
2. 해당 법원에 “청구에 관한 이의신청”을 제기하십시오.
3. 소송증명서를 첨부하여 “강제집행정지” 신청
4. 해당 법원의 강제집행정지결정
5. 강제집행정지결정서를 받아 법원에 제출
6. 경매절차의 중지
7. 청구 이의신청 승소 후 판결문을 첨부하여 법원에 제출
8. 법원의 경매취소결정 및 경매등록취소명령
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2 랜덤 경매의 경우
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1. 채무 변제 후 등기소에 저당권 등록 말소 신청
2. 경매개시결정에 대한 이의신청서는 담보권등록말소등기를 첨부하여 제출
3. 법원의 경매취소결정 및 경매등록취소명령
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개인적인 감정 등의 사유로 권력자와 합의에 이르지 못하더라도 그 방법은 다음과 같다.
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1. 담보권(저당권) 등 담보채권의 상환 또는 예치
2. 해당 법원에 “저당권설정등기말소소송”을 제기
3. 접수증을 첨부하여 경매절차 정지 신청 후 결정
4. 경매절차중단 결정서를 받아 경매법원에 제출한 후 경매절차를 중단
5. 저당권설정등기말소소송 승소 후의 판결
6. 승소판결을 첨부하여 해당 등기소에 저당권 등기 말소 신청
7. 저당권설정등기말소 후 등기부등본을 첨부하여 경매개시결정불복신청서를 해당 법원에 제출
8. 경매 취소 결정 및 경매 응모 등록 취소 요청
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※참고: 경매 시작일 직후에 경매를 취소하면 법원에서 경매비용(선불)이 많이 사용되지 않아 90% 이상의 환급을 받을 수 있습니다.